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坪単価は参考にならない!注文住宅で失敗しない予算の組み立て方とは?

坪単価は建物の価格を比較検討するのにちょうどいい?それは間違いです。
坪単価を聞いても参考にならない理由を解説するのと同時に、何を聞いて比較すればいいのか?も伝授。
注文住宅を中心として、新築を購入するときの予算構成といった基礎的な内容も紹介します。

新築を検討し始めると気になるのは予算ですよね。

そして、住宅の資金計画でよく出てくる「坪単価」ですが、実は坪単価を聞いても参考にならないことはご存知ですか?

今回は、そんな「坪単価」が参考にならない理由、そして坪単価を参考にせず、予算を考える際に失敗しないための基礎的なことが分かる内容になっています。

それでは、まずは今回の記事の要点です。

要点

・注文住宅の予算は、建築本体費用・付帯工事費用・諸費用の3つで構成されている

・「坪単価」は建物本体費用の一部でしかなく、その切り分け方も住宅会社次第

・「坪単価だけ」安く見せかけている会社も存在し、建物の総額で比較するべき

・「35坪程度で契約金額の平均はいくらですか?」と聞くと比較検討がしやすい

注文住宅の総予算の項目

 

まず、注文住宅は大きく分けて3つの項目で総予算が成り立っています。

その3つとは、「建築本体費用」「付帯工事費用」「諸費用」ですが、それぞれの内容を深堀りしていきましょう。

建物本体費用

 

文字通り、基礎を含む建物本体の費用を指します。

この項目には、構造躯体や外壁、屋根といった家の主要構成部にかかる材料費・工事費だけでなく、床材やクロス、キッチンやお風呂などの設備機器などが含まれています。

ここは、ほぼ全ての住宅会社で共通の事項ですが、住宅会社によって分かれるポイントがあります。

それは、カーテン・照明・外構(駐車場や植栽などのエクステリア)・エアコンといった費用です。

施主側が自分の手持ちの照明やカーテンをつける、ということが想定されるため、住宅会社側も費用として組み込むのか否か?見積作成前に聞かれることもありますが、中には見積を安く見せるために「別途」としている場合もあります。

カーテン・照明・外構はどうするのか?は見積もり前にしっかり打合せしておきましょう。

付帯工事費用

 

付帯工事費用とは、「ライフラインを整える工事」と「土地整備にかかる工事」です。

給水・排水・電気・ガスといった生活する際に欠かせないライフラインへの接続工事が主な工事ですが、実は購入する土地によって金額が異なってきます。

分譲地のような整備された土地であれば、既に給排水管が通っていたりするため、余計なコストがかかりにくい一方、元々駐車場だったような土地に新築する場合は、新たに給排水管を埋設するため、分譲地への新築に比べて付帯費用が高くなります。

また、ここでのもう1つの注意点は「地盤改良費用」です。

多くの住宅会社は、契約後に地盤改良の調査を行うため(一部、実費で地盤調査をしてくれる会社もある=約5~10万円が相場)、地盤改良費用を「契約後に調査」という曖昧な状態にして見積もることは少なくありません。

 

◆地盤改良の目安の相場

《出典:ジオテック

 

表層改良約40~50万円
柱状改良約70~100万円
鋼管杭改良約100万円~200万円
※あくまで目安の相場です

 

同じ分譲地内でも、地盤改良が必要な土地と、そうでない土地が分かれる場合もあり、調査をかけてみるまで分からない、というのが厄介なところです。

ただ、遅かれ早かれ調査はするため、土地が確定した時点で調査だけ先に実費精算でやってしまうと良いでしょう。

地盤改良の有無が契約前に確定していると、予算計画が組みやすいだけでなく、契約前で住宅会社を決めかねている場合も、同一条件で比較しやすくなってきます。

諸費用

 

3点目は登記費用や保険、住宅ローンの手数料などをまとめた「諸費用」です。

この費用は建築する場所、家の大きさ、申し込む住宅ローンの金額・種類などで大きく変動してきますが、概ね土地+建物金額に対して5〜10%です。

諸費用としてかかる費用一覧がこちらです。

印紙代売買契約書(土地もしくは建売の購入)1万円
印紙代工事請負契約書(注文住宅)1万円
所有権保存所有権移転登記費用建物費用 × 0.15 %【所有権保存登記】
土地費用 × 1.5 %【所有権移転登記】
+5 万円【司法書士への報酬】
約25万円~
火災保険料必須十数万円~
地震保険料火災保険にプラスオン(任意)十数万円~
水道負担金※地域による20~30万円
金銭消費賃借契約書の印紙代住宅ローンを組む場合の契約書2万円
融資手数料銀行による約3万円
ローン保証料借入金額 × 2 %
抵当権設定登記費用借入額 × 0.1 %【登録免許税】+5 万円【司法書士への報酬】10万円~

このように、現金一括で支払いができる方以外は、ローンにかかる費用などが意外と多く掛かりますので、建物や土地の費用だけでなく諸費用の金額も考えておきましょう。

坪単価とは

ここまでは、わかりにくい注文住宅の資金計画に関する概要をみてきました。

つづいては、本題でもある坪単価が参考にならない理由をみていきましょう。

坪単価の仕組み

注文住宅の予算は、建物本体費用・付帯工事費用・諸費用の三部構成になっています、と解説しましたが、いわゆる「坪単価」は建物本体費用の一部でしかありません。

しかも、建物本体費用の説明で、「カーテンや照明などを含んでいないこともある」と説明しましたが、坪単価にはこれらを含んでいないことがほとんどです。

そのため、例えば坪単価45万円!というキャッチコピーがあっても、それだけで比較は決してできません。

また同じ土地に対しても、付帯工事費用が住宅会社によって数十万円以上、異なってくることもありますが、坪単価を安く見せるために付帯工事などで調整している会社も中にはあるので注意しましょう。

そのため、最終的な見積金額をもらうまでは、その会社の建物が本当に高いか?安いか?はわからないのです。

坪単価が参考にならない真実

 

前章で解説したように坪単価は、あくまで全体費用の一部である、ということが答えですが、実は住宅会社によっては「坪単価だけ」安く見せかけている会社も存在します。

“ 標準仕様 ” までを坪単価の含むものとして、色々選んでいくと標準から外れて、「オプション」として追加費用を見積もられることも少なくありません。

その標準仕様も、ラインナップが多ければよいですが、選べる幅が少ない、気に入るカラー・仕様がなくこだわりを追求していくと、結局高い買い物になっていくこともよくある話です。

注文住宅で失敗しない予算の組み立て方

それでは坪単価ではなく何を参考にすればいいのか?

失敗しないためには予算検討をどうすればいいのか、建物以外でコストを抑えるコツは何か?をみていきましょう。

総額の相場を聞きましょう

 

まず気になる住宅会社を見学した際に、「坪単価はいくらぐらいですか?」ではなく、一般的な大きさである「35坪程度で契約金額の平均はいくらですか?」と聞くと比較検討がしやすいでしょう。

実は、ひと昔前に比べて坪単価で表記する会社も減ってきており、住宅業界全体が、「坪単価はまやかしの価格」であることを認めつつあります。

付帯工事費用が掛かりにくい土地を選ぶ

 

2つ目は、建物本体以外の工事費用を抑えるコツです。

ズバリ結論的には、整備された分譲地を購入することが一番余計なコストを抑えられる可能性が高く、もっとも安全策と言えます。

地盤改良の有無は、昔からの土地でも分譲地でも確率は変わりません。

また、坂や崖に面している土地は、「擁壁」といって壁を設けなくてはいけないこともあり、大幅にコストアップになる可能性が高いため、できれば平地を選ぶと良いでしょう。

まとめ

注文住宅の資金の全体概要と、坪単価はあくまで一部の費用の参考値でしかないことを解説してきました。

今回は建築にかかる費用を紹介してきましたが、住宅は買ったら終わりではなく、「住み続けることでコストが掛かってくる買い物」でもあります。

こちらの記事では、イニシャルコスト(=今回紹介した建築費用)を重点的にお伝えしましたが、ランニングコストも費用を考える上で大事な視点です。

ランニングコストについて知りたい方は、こちらの記事も合わせてご覧ください。      

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